空き家と税金の話

そこで国は一定の要件に該当する空き家については住宅用地の特例の適用を受けることができなくなる措置を行いました。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）において特定空家と認定されると、住宅用地の特例の適用を受けることができません（地方税法第349条の3の2、法附則第17条の3）。なお、特定空家に認定されると直ちに適用が受けらなくなるわけではなく、以下のプロセスを経ることとなります。令和5年6月14日公布の『改正空家対策特措法』で新たに定められた『管理不全空家等』についても、同様のプロセスを経て固定資産税の住宅用地の特例が適用解除されることとなりました。詳しくは空家対策特措法 改正の影響をご覧ください。

①空き家の状態が行政によって調査される
②特定空家の条件に該当する場合、特定空家に指定される
③自治体から空き家の状態の改善を求める「助言・指導」をうける
④改善されない場合、空き家を修繕もしくは除去するように書面で「勧告」をうける
⑤改善されない場合、勧告後の翌年から特例の適用が受けられなくなる

結果、固定資産税及び都市計画税が高くなるため、何らかの対応を行っていく必要がでてくるものと考えます。

マイホームやその敷地を売却した場合には、譲渡所得の金額の計算上3000万円が控除されます。これは既に空き家になっている場合においても、その居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡した場合には適用できることとなっています。よって不動産の売却を検討している場合には、この期間中に売却されることをお勧めいたします。

また居住していたマイホームが空き家になった後に建物を解体した場合には、上記要件に加えて解体から1年以内に譲渡契約を締結すること及び駐車場等業務の用に供していないことが必要となりますのでご注意ください。

平成28年度税制改正により、空き家に係る譲渡所得の特別控除が創設されました。創設の目的は放置された空き家による周辺住民等への悪影響を防ぐ観点から、最大の要因である相続に由来する古い空き家の有効活用を促進するため、また空き家の発生を抑制するためです。

具体的には、相続開始の直前において被相続人のみが居住していた（1人暮らしだった）居住用財産を相続により取得した個人が、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に譲渡をした場合に、その譲渡に係る譲渡所得について、3,000万円特別控除の適用を受けることができることとなっています。また、相続開始の直前において被相続人が居住用財産に居住していなかった場合でも、介護保険法や老人福祉法等で定められている老人ホームに入居していた場合は3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。

※マンション等の区分所有家屋にはこの特別控除が適用されないため、親のマイホームを相続した相続人がその不動産を売却した場合は、相続人はそこに居住していなければ3000万円控除の特例の適用を受けることができません。しかし、その相続に伴い相続税が発生した場合には、当該売却不動産に課税された相続税相当額は譲渡所得の計算上取得費（不動産の購入金額）に加算をして計算することができます。いつ、誰が売却することが税務上有利なのか複数の選択肢があるため注意が必要です。

ただし、一団の土地の上に用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある場合は注意が必要です。この場合、控除の対象となる土地はその土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限られます。
つまり、控除の対象となる土地の面積は「土地の面積×母屋の床面積/（母屋の床面積＋離れの床面積）」となります。

例えば、800㎡の土地の上に床面積が300㎡の母屋と200㎡の離れがある場合には800×300/(300＋200)＝480　で480㎡が控除の対象となります。

なお「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（相続税額の取得費加算）」はこの特例との選択適用となります。

上記の3000万円控除の対象となる居住用財産を譲渡したとき、その居住用財産の所有期間が１０年を越えている場合には、3000万円控除に加えて、税率の軽減措置も適用されます。「3000万円控除の特例」と「軽減税率の特例」を重複して適用できるということです。

※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

平成27年から相続税の基礎控除・税率が改正されました。そのため、相続が発生した日（被相続人が死亡した日）によって、相続税の基礎控除や相続税率が異なるので注意が必要です。

平成26年12月31日以前の基礎控除 ： 5000万円＋1000万円×法定相続人の数
平成27年1月1日以降の基礎控除 ： 3000万円＋600万円×法定相続人の数

相続財産が基礎控除額を上回る場合は相続税が発生します。基礎控除額が大幅に引き下げられたため、従来であれば相続税の対象とならなかったケースでも対象となる可能性があります。特に地価の高い大都市圏などに一戸建（空き家含む）を所有している場合は注意が必要です。

相続税率の税率区分が6区分から8区分に変更され、最高税率が55％に引き上げられました。

一定の小規模な宅地を相続した場合には、その小規模宅地等とされる一定面積までの部分については、通常の相続税の課税価格の80％又は50％相当額を減額した金額を課税価格とすることができます。

上記の区分のうち、特定居住用宅地等については、下記の適用要件を満たしている必要があります。

親の居住の用に供されていた宅地であっても現在空き家となっている場合には原則として適用が不可ですが、平成26年の税制改正で一定の事由により空き家となったケースで一定の要件を満たす場合には親が居住していた土地として特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例（土地の評価額のうち330㎡までは80％の減額）が適用できるようになりました。

平成26年1月1日以後の相続については、老人ホームへ入居したことにより相続時点で被相続人の居住の用に供されていない家屋については下記の要件を満たしていれば被相続人の居住用宅地等に該当することとなります。

なお上記の要件は被相続人の要件であることから、特例の適用を受けるためには別途相続人としての要件を充足する必要があります。現在空き家となっていることから同居者がいないということになりますので、その場合には相続人が次の要件を満たしている必要があります。