空き家で困ったとき、どこに相談すればいい？

空き家を所有すると、さまざまなトラブルが発生しがちです。今回のコラムでは、空き家に関するそれぞれのトラブルについて、どのような解決方法があるか解説していきます。

親が入院・施設入所

空き家に関するトラブルは、相続する前でも起きる可能性があります。最も身近な例は高齢の親が入院をする介護施設に入所することになり、親が住んでいた自宅が空き家になるというパターンです。

親が家にいない間の管理をどうするか

親と同居していれば大きな問題は発生しづらいですが、親と離れて暮らしている場合で、特に親が介護施設に入所する場合は、長期間自宅には戻ってこない可能性が高いので、親の自宅を適切に管理する必要があります。

自身がひんぱんに通えるようであれば、換気や通水、庭の除草などを行いましょう。自身が通えない場合は、空き家管理を専門とする業者に委託する方法があります。自身に代わって空き家を管理してくれるだけでなく、室内外の様子を撮影した動画などの定期的なレポートが届くサービスを利用するとよいでしょう。

親の入院・施設入所の費用を自宅の売却で捻出したい

入院や施設入所にはまとまった費用が必要になるので、親の自宅を売却して、その資金に充てたいと考えるケースもあるでしょう。しかし、親の自宅の所有権は親にあるので、たとえ子どもであっても勝手に売ることはできません。そして注意したいのは、親が認知症になってしまった場合です。意思能力がある、軽度の認知症であれば問題ありませんが、認知症が進行し、意思能力がないと判断される場合は売買契約書にサインをしても無効になります。親に代わって不動産を売却する可能性が将来ある場合は、親が元気なうちに「家族信託」を利用しておくとよいでしょう。

家族信託とは、委託者（親）と受託者（子）の両者の間で「信託契約」を締結することで効力が発生し、信託する財産（不動産や金銭等）の管理・処分権限を受託者（子）に設定することができます。家族信託を結ぶことで、子は親の代わりに管理を任された不動産（空き家等）の売却などが、親の健康状態に左右されずに自由に行えるようになります。あくまで管理や処分を任せるだけのもので、子が家賃収入や売却益を得るものではなく、信託された財産から生じる利益は受益者（通常は委託者と同じ親がなる）のものとなります。

家族信託を結んでいれば、親の入院費用や施設入所の費用のために、親の自宅を売却できます。家族信託は、任せる財産や子に与える権限、家族信託が終了した時の残余財産の行先などを柔軟に決められる点にメリットがあります。ただし、認知症になってからは契約が結べないのであらかじめ契約を取り交わしておく必要があります。契約が問題なく効力を発揮できるよう、書類の作成などの相談は司法書士等の法律専門家に行うとよいでしょう。

家族信託と似た制度に、成年後見制度があります。こちらは親が認知症になり、意思能力を失ってからはじめて効力を発揮します。成年後見制度は親の財産の必要最低限の維持・管理と身上保護（生活や医療等に関する契約等の手続きなどを行うこと）を目的とするものなので、不動産の売却は難しい（親の居住用不動産の売却は裁判所の許可が必要）ものの、親が介護施設に入所したり、入院したりといった身の回りの手続きを親の代わりに行える点で家族信託にはないメリットがあります。状況に応じて、家族信託と成年後見制度の両方を利用するとよいでしょう。成年後見制度の申立ては家庭裁判所に行います。

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」があり、前者は家庭裁判所によって後見人が選ばれるもので、子以外の弁護士などが選ばれる傾向にあります。子を後見人としたい場合には任意後見制度を利用する必要があります。任意後見制度も、家族信託同様に契約（任意後見契約）の締結が必要となるため、親に意思能力がある段階でないと取り組めない点には注意が必要です。なお、任意後見制度は、親が認知症になった際に後見監督人の選任の申立てを家庭裁判所に行い、後見監督人が選任されてはじめて効力が発生します。

空き家を相続した際によくある悩みごと

ここからは、親が亡くなり、親が住んでいた家を相続した際に、よくある悩みごとについて、解決方法を紹介します。

相続したら登記を忘れずに

相続したらまずは登記所（法務局）で登記をする必要があります。登記とは不動産の所有者を公的に示すもので、相続して所有者が変わったのならその変更のための登記が必要です。不動産の名義を相続人に変更する登記を相続登記といい、2024年4月から義務化されています。登記を怠ると過料が発生するだけでなく、物件の所有者だと証明できず、売却ができないので、必ず実施するようにしてください。

相続登記は個人でもできますが、何代にも渡って相続登記をしていないと、さかのぼって行うことになり、必要書類集めなどに非常に労力がかかります。そのような場合は司法書士に依頼するとよいでしょう。

遺品整理が大変

空き家を取り壊す、リフォームするなど、空き家をそのまま維持する場合以外は遺品整理が必要です。家具や家電などはそのまま捨てることができないので、廃棄物処理業者に依頼して引き取ってもらうことになるでしょう。遺品の中には貴重なものもあるかもしれません。可能な限り現金化するためにも早い段階での整理を始めておくことが重要になります。

売却したい・賃貸物件にしたい

相続した空き家に自分が住む、という場合以外は、その活用方法を決めることになります。使用しない空き家は傷みが早いため、短期間であっても放置しないことをおすすめします。入居以外の空き家の活用方法としては「売却する」「賃貸物件にする」の2つが挙げられます。どちらの場合も不動産会社が相談先になります。ただし、売却と賃貸ではジャンルが異なるので、不動産会社によっては一方の相談しか受けられないこともあります。方向性を決めて相談するか、どちらも業務として行っている不動産会社に相談するとよいでしょう。

建物の状態が悪く、買い手・借り手が見つかるか不安

空き家を売却物件にしたり賃貸物件にしたりしても買い手・借り手が見つからなければ、維持費ばかりがかかってしまいます。そのような場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取を利用するとよいでしょう。買い取られた不動産はリフォームされて一般市場に売り出されるため、現在の建物の状態があまり良くなくても買い取ってもらえる可能性があります。但し、買取の場合は相場よりも20％～30％以上は安い金額となることを理解しておきましょう。買取も断られた場合には、空き家バンクの活用を検討してください。

空き家バンクとは、売却や貸し出しをしたい空き家の物件情報を地方公共団体のホームページ上などで提供する仕組みのことで、空き家の所有者は各自治体に物件を登録する申請を行い、承認されると、それぞれの自治体のホームページに情報が掲載されます。

空き家バンクは営利目的で運営されていないため、掲載料などの費用はかかりません。不動産としての価値の低さなどを理由に、不動産会社が仲介や買取をしてくれない物件でも掲載できる可能性がある点にメリットがあります。不動産会社が間に入らない場合は、入居希望者との直接交渉・契約となり、契約が成立しても仲介手数料が発生しません。登録できる不動産には自治体ごとに条件が設けられているので、まずは各自治体の窓口で相談するとよいでしょう。

狭すぎるなどで使い道がない・活用予定がない

家や土地を相続したものの、立地や敷地面積などの関係で、売却したり賃貸物件にしたりしても需要が見込めないという場合もあるでしょう。しかし、所有している以上、固定資産税はかかってくるので何とか処分したいと悩む方も多くいます。そのような場合は、相続後、活用予定のない土地を手放して国庫に帰属させることできる「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討するとよいでしょう。建物が建っていない土地であるなどの条件はあるものの、宅地だけでなく田畑、森林なども国に引き渡すことができます。審査料は土地1筆につき14,000円かかり、審査に通過したら、管理費用（負担金）として20万円（宅地の場合）はかかりますが、どちらも一度だけの支払いで、不用な土地を処分できます。

相続土地国庫帰属制度の相談先は法務局です。土地が所在する場所の管轄法務局で相談するのが基本ですが、土地が遠方にある際は、相談は近くの法務局でも可能です。支局や出張所では相談はできませんので注意してください。

相談には事前予約が必要です。予約をしないと制度の概要の説明しか受けられず、個別の土地についての相談ができないので必ず予約をしてください。予約はインターネット上の「法務局手続案内予約サービス」から可能で、令和6年10月1日からは、窓口での対面、電話以外にWEBでも相談ができるようになりました。
また、相談自体は申請者本人以外の、家族や親族でも代わりに受けられます。

参考：法務省 相続土地国庫帰属制度の相談対応について
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00498.html

参考：【法務局手続案内予約サービス】ポータル
https://www.legal-ab.moj.go.jp/houmu.home-t/top/portal_initDisplay.action

活用方法が決まるまでの管理をどうするか悩んでいる

子が複数いる場合などは相続の仕方についての協議が必要なことがあります。人数が多い、住んでいるところが遠いといったときには、話し合いの場を設けるだけでも大変な労力がかかります。相続する遺産や、相続人の数によっては、年単位で協議が必要になることもあるでしょう。

そのようなときに注意しなくてはならないのは、空き家は傷むのが早いということ。誰が相続するかが決まっていなくても、適切に管理を行わなくては、どんどんと家屋は傷み、虫や害獣が侵入する可能性があります。また、庭の植木が生い茂っていたり、郵便物があふれていたりすると、人の出入りがないことが周囲に知られ、不法投棄場所にされたり、放火のターゲットにされたりすることもあります。

空き家を管理せず、「倒壊の恐れがある」、「管理されていなくて景観を損なっている」「衛生上問題がある」「周辺環境のために放置しておくことが不適切」などの状態になると、自治体から「管理不全空き家」または「特定空き家」と指定され、土地の固定資産税の優遇が受けられなくなりますので注意が必要です。

管理できない空き家は業者に管理を依頼しよう

空き家が遠方で年に1、2度しか訪問できないなどの場合には、空き家の管理を業者に依頼することを検討してください。信頼ができる空き家管理業者を選ぶポイントを紹介します。

建物内部のチェックもしてもらえる

空き家の傷みが早いのは、人の出入りがなく換気が行われないことが大きな要因です。業者に管理を依頼する際には郵便物や施錠のチェックといった外からの管理だけでなく、建物の中に入って換気や通水も行ってくれるところがおすすめです。

定期的なレポートがもらえる

管理状況の報告については、写真だけの場合、異常がないときは毎回同じようなものになってしまうので、動画での報告をしてもらえる業者がよいでしょう。動画であれば本当に玄関の鍵が閉まっているか、ポストに郵便物はたまっていないかといった確認もしやすいですし、窓を開ける様子、水道から一定時間水を流す様子なども、作業開始から終了までがリアルに確認できます。訪問したくてもできない人も多い中で、疑似的にではあっても、その場にいるような気持ちにもなれますので、満足度は高くなるでしょう。

売却や賃貸物件にすることの相談もできる

空き家の管理は、将来的な売却や活用のために行うものです。固定資産税の優遇があるといっても一定の金額はかかりますし、空き家管理サービスの利用にも費用がかかるので、使用する予定がないのなら、売却をするか一度更地にしてアパートを建てるなどの活用を検討する必要があります。管理の代行はあくまで一時的に委託するものですので、売却や建て替えの相談も合わせてできる業者を選ぶとよいでしょう。

業者が直接管理作業をする

空き家管理サービスを利用する上で重要なのは知名度ではなく、実際のサービス内容です。業者によっては企業規模を問わず管理作業を外注しているところがあります。管理作業が外注されるとトラブル発生時に自分に連絡が来るのが遅れたり、責任の所在があいまいになって対応の遅れが発生したりする可能性があるので、そのような業者はあまりおすすめできません。

空き家は管理・売却・賃貸・更地にして国に引き渡すなど、状況によって対応しなくてはなりません。今回のコラムが参考になれば幸いです。