空き家・実家の終活～ポイントと今すべきことを解説～

親が亡くなり、実家を相続したものの、使用せずに空き家のままになってしまっているケースは珍しくありません。今回のコラムでは、空き家・実家の終活をテーマに、いわゆる「実家じまい」のポイントを紹介していきます。

使用しない空き家は持て余しがち

国土交通省が2021年12月に発表した「令和元年空き家所有者実態調査」によれば、空き家を所有することになった理由は「相続」が54.6％と最も多く、続く「新築・建て替え」の18.8％の約3倍を占めています。そして、空き家のうち、別荘や貸家・売却などの用途を持たない空き家は、全体の約半数に及びます。

使用していない空き家は老朽化が進みやすいため、適切な管理が必要です。しかし、自宅から遠いなどの理由で十分に管理ができないケースや、売却や賃貸物件化しようとしても、立地が悪くて入居希望者が見つかりにくい、老朽化が激しくてリフォームが必須となるなどの理由で活用したくても活用できないケースがあります。結果として物置となったり、土地の固定資産税の優遇を受けるために空き家のまま維持したりすることになることも少なくありません。

使用しない空き家を管理し続けることはデメリットが多い

活用できていない空き家をそのまま残し続けることは、管理の手間と経済面の両方からおすすめできません。適切な管理のためには、月に一度を目安に換気や通水が必要です。しかし、そのために遠方から時間をかけて空き家を訪問するのは、あまり効率的とは言えないでしょう。空き家の管理を代行してくれる業者に依頼する方法もありますが、一定の費用がかかります。また、使用していない不動産でも固定資産税を支払い続けなければなりません。

空き家の管理を業者に依頼する際の注意点

そして問題なのは、空き家を残し続けたら、いつかは子どもに相続されることです。自身と同じように時間と費用の負担を子どもに負わせることになります。そのころには老朽化が進み、取り壊すことになるかもしれません。建物はいつか取り壊すかリフォームしなくてはなりません。使用していない空き家を持ち続けることは、最終的な処分を先送りしていることと同じです。自分のためにも、子どものためにも、現段階で今後どうするかを決めておくことが重要です。

空き家の終活ポイント

空き家の終活とは、空き家を活用ないし手放すことをいいます。建物を残すかは別として、売却する、賃貸にする、建て替えるなど、空き家を空き家のままにしないことを空き家の終活と定義し、ポイントを紹介していきます。

①空き家の資産価値や流動性を知っておく

空き家の建物部分は築年数が経つにつれて価値が下がっていきます。しかし、土地は劣化しないので需要によって価値が変動します。国土交通省が2024年3月26日に発表した公示地価（1月1日時点）によると、全国の住宅地・商業地・などを含む全用途で、公示地価の平均が前年比で2.3％上昇し、3年連続の上昇を遂げています。伸び率が前年比で2％を超えるのは、バブル期の1991年に記録した11.3％以来、33年ぶりのことです。このことからも、土地の値段は全国的に上昇傾向にあることが分かります。

空き家を売却ないし賃貸として貸し出すのなら、土地を含めた空き家の資産価値を知っておく必要があります。不動産の価格を知るためには、「レインズマーケットインフォメーション」と「不動産情報ライブラリ」が役に立ちます。

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通省の指定する機関が運用している不動産データをまとめたWebサイトです。
このサイトでは、地域・最寄り駅・駅からの距離・間取り・築年数など条件を基に、物件の成約価格を知ることができます。成約価格とは、最終的にいくらで売れたかを示す価格です。自身が所有する空き家と似た条件の物件を探せば、資産価値を知る上で参考にできます。

不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営しているサイトで、以前は土地情報総合システムという名称でした。サービスの大きな特徴としては、情報の羅列だけでなく地図上で防災情報や学区、周辺施設などを重ねて表示できる点が挙げられます。
レインズマーケットインフォメーションと同様に、こちらのサイトでも条件を絞りながら不動産の成約価格を確認できます。また、不動産情報ライブラリでは、レインズと同じ成約価格情報に加えて、「不動産取引価格」と呼ばれる国土交通省がアンケートにより直接収集した成約価格も確認可能です。

参考：不動産流通機構レインズマーケットインフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

参考：国土交通省不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

参考：国土交通省令和6年地価公示の概要
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001732032.pdf

②登記情報の確認と対応

相続したを不動産を売却する際は、登記簿上の名義人である必要があります。しかし、2024年の4月に相続登記が義務化されるまでは、登記を行わなくてもペナルティがなかったため、先祖代々の土地などは何代も登記をしていないケースがあります。現在は相続開始から3年以内に相続登記を行うことが義務化されており、怠った場合には10万円以下の過料が設定されています。過去の相続についても対象となっているので、注意が必要です。過去の相続に対する登記は2024年4月から3年以内に行うことが原則となっています。

空き家を将来的に活用する予定の有無にかかわらず、現在の登記情報の確認及び、最新の所有者へ変更をする相続登記を行うようにしてください。

③家族との話し合い　家の出口を決めておく

親が不動産を所有している場合、売却しないかぎりはいつか子どもが相続することになります。相続する空き家をどうするか、という話はいわば親が亡くなったときの話であるため、家族間でもあまり積極的に話し合いができないものです。しかし、子どもが自分ひとりならまだしも、兄弟がいれば遺産の分割についての話し合いも必要になります。兄弟同士が離れて住んでいると、話し合いの場を設けるだけでも大きな労力がかかります。相続は、いつかはしなくてはならないものです。空き家を相続する予定があるのなら、トラブルを避けるためにも早い段階から方向性について話し合いをしておくことが重要です。

④実家の片付けは空き家になる前に

空き家となっている実家を相続した際には、そのまま維持する場合以外は、遺品整理を行います。実家の片付けや遺品整理は子どもにとって意外と手間と労力がかかるものです。貴金属や着物などの価値があるものは現金化する方法もありますが、そもそも価値があるものかどうかが分からないものも多くあるでしょう。また、故人の思い出の品や日常使いしていた衣類、趣味の道具、食器なども扱いに困るものの代表格です。相続をする自分たちにもかかわりのある家族写真などは保管しておいてもよいでしょうが、それ以外のものは都度判断が必要になります。物持ちの良い家庭であればあるほど、たくさんの物品が残されることになるので、可能な限り空き家になる前から少しずつ物を減らしていくことをおすすめします。

⑤親の施設入所・認知症への対策も

実家に住む親が亡くなり家を相続したら、新たな所有者である自分に不動産を自由に活用する権利が移ります。しかし、相続を行うまではその権利は親にあるので、親が介護施設に入所するための費用や認知症の治療費など、使用用途は親のためであっても、実家を親に代わって売却したり賃貸物件にしたりすることはできません。高齢化が進む日本では親が認知症になる可能性は十分にあり、子どもには対策が求められています。認知症になると、仮に契約書にサインできたとしても、無効になってしまいます。この対策として有効なのが、成年後見制度と家族信託です。

家族信託とは、委託者（親）と受託者（子）の両者の間で「信託契約」を締結することで効力が発生するもので、財産（不動産）からの利益を受ける権利と財産を管理する権限のうち、管理する権限のみを受託者（子）に託すことができ、利益を受ける権利は受益者として（親）のままにすることができます。家族信託を結ぶことで、子は親の代わりに管理を任された物件の売却などが自由に行えるようになります。どの財産を任せるかは、柔軟に契約に盛り込めるので複数所有している不動産のうちの一部だけ管理を任せることなども可能です。また、あくまで管理を任せるだけのもので、子が家賃収入や売却益を得るものではない点も特徴で、認知症など親の健康状態に左右されず、子が親の財産の管理・処分などを行うことが可能になります。

成年後見人制度は、親が認知症になってから（判断能力を失ってから）はじめて効力を発揮しますが、家族信託では、契約をスタートさせるタイミングも自由に決められます。

一方で成年後見制度は「親の財産の維持」を目的とするものです。そのため、不動産売却は難しいケースが多く、親の自宅を売却する場合には家庭裁判所の許可が必要になります。ただし、成年後見制度は、家族信託ではできない、親が介護施設に入所したり入院したりする際に必要な手続きを本人に代わって行える点にメリットがあります。家族信託は財産の管理は行えても、身の回りの手続きの代行はできません。身の回りの手続きも代行するためには、家族信託と成年後見制度の両方を利用するのがおすすめです。

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」があり、前者は家庭裁判所によって後見人が選ばれ、子以外の弁護士などが選ばれる傾向にあります。子を後見人とするには任意後見制度を利用する必要があり、これは親に判断能力がある段階でないと行えません。

スムーズな相続のために、親に判断能力がある段階で、家族信託と任意後見制度を利用することを検討してください。

実家の相続にあたっては、相続する前から考えておかなくてはならないことがたくさんあります。ぜひ、今回のコラムを参考に、スムーズでトラブルのない空き家の終活をすすめてください。